A compra de imóveis por meio de leilão tem atraído cada vez mais investidores e compradores em busca do primeiro imóvel. No entanto, não são todos os leilões que permitem o financiamento. Embora essa possibilidade seja mais rara, ela existe, especialmente em leilões extrajudiciais promovidos por instituições financeiras e construtoras. Nos casos em que o financiamento é permitido, o arrematante deve atender às exigências do edital e, geralmente, passar por uma análise de crédito antes da formalização do contrato.
Independentemente da forma de pagamento, o arrematante deve estar ciente de que, ao ter seu lance contemplado, a obrigação de pagamento se torna definitiva. Caso não cumpra com essa obrigação dentro do prazo estipulado, poderá sofrer penalidades jurídicas, conforme previsto no artigo 895, §4º, do Código de Processo Civil, que determina a perda do valor já pago em favor da execução, além da aplicação de multa e possível responsabilização por eventuais prejuízos causados. Em leilões extrajudiciais, o inadimplemento pode levar à revogação da arrematação, inclusão do nome do arrematante em cadastros de inadimplentes e até ações judiciais para cobrança.
TIPOS DE LEILÕES IMOBILIÁRIOS
Os leilões imobiliários são classificados em duas categorias principais: judiciais e extrajudiciais. Cada modalidade possui regras e particularidades que impactam diretamente a segurança da arrematação.
- Leilão Judicial
Esse tipo de leilão ocorre quando um imóvel é penhorado e levado à venda pública por determinação do Judiciário, geralmente em ações de execução, falências, inventários e partilhas judiciais. O valor arrecadado com a arrematação é destinado ao pagamento de credores ou ao cumprimento de obrigações legais. O leilão judicial segue as normas do Código de Processo Civil e tem como vantagem a possibilidade de aquisição do imóvel livre de débitos tributários, conforme o artigo 130 do Código Tributário Nacional. - Leilão Extrajudicial
Diferente do leilão judicial, essa modalidade é realizada sem a necessidade de um processo judicial prévio, sendo promovida diretamente por bancos, construtoras ou empresas privadas. É comum em casos de retomada de imóveis financiados por inadimplência, sendo regulamentado pela Lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária. Em alguns casos, os leilões extrajudiciais permitem o financiamento do imóvel, mas essa possibilidade deve estar expressamente prevista no edital.
Além dessas modalidades, existem leilões promovidos por órgãos públicos, como prefeituras, governos estaduais e federais, nos quais imóveis desapropriados ou bens inservíveis ao poder público são colocados à venda.
QUEM PODE E QUEM NÃO PODE ARREMATAR UM IMÓVEL EM LEILÃO
A legislação brasileira permite que qualquer pessoa física ou jurídica participe de um leilão imobiliário, desde que cumpra os requisitos do edital. No entanto, algumas restrições são impostas para evitar conflitos de interesse.
Podem arrematar imóveis em leilão:
• Pessoas físicas maiores de idade ou emancipadas;
• Empresas regularmente constituídas;
• Estrangeiros residentes no Brasil ou com CPF/CNPJ válido;
• Representantes legais, desde que munidos de procuração específica.
Não podem arrematar imóveis em leilão:
• O juiz responsável pela alienação do imóvel;
• Membros do Ministério Público e servidores públicos diretamente envolvidos no processo;
• Leiloeiros e seus parentes próximos;
• Advogados que atuam na causa do bem leiloado.
VANTAGENS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS EM LEILÃO
A arrematação de imóveis em leilão apresenta vantagens significativas para investidores e compradores em busca da casa própria. Entre os principais benefícios, destacam-se:
• Preços reduzidos: Muitos imóveis são vendidos por valores entre 50% e 60% abaixo da tabela de mercado;
• Redução da carga tributária: O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é calculado sobre o valor da arrematação, e não sobre o valor de mercado;
• Ausência de intermediação imobiliária: A compra ocorre diretamente, sem custos com corretores;
• Valorização patrimonial: Diferente de veículos, que sofrem desvalorização por terem sido adquiridos em leilão, os imóveis mantêm seu valor de mercado e podem ser revendidos conforme a valorização da região;
• Possibilidade de financiamento: Em alguns leilões extrajudiciais, o imóvel pode ser financiado diretamente pelo banco ou pela instituição vendedora.
RISCOS E ASPECTOS ESSENCIAIS ANTES DA ARREMATAÇÃO
Embora os benefícios sejam atrativos, o arrematante deve estar atento aos riscos envolvidos. O maior equívoco de compradores inexperientes é considerar apenas o valor do lance, sem analisar outros fatores que podem comprometer a viabilidade do negócio.
Alguns pontos cruciais incluem:
• Análise processual: O edital pode omitir informações relevantes, que só são esclarecidas nos autos do processo que determinou o leilão. Antes de arrematar, é essencial verificar a documentação completa do imóvel.
• Tempo de regularização: A expedição da carta de arrematação e o registro do imóvel podem ocorrer de forma rápida ou demorada, dependendo da complexidade do processo e da existência de impugnações.
• Encargos incidentes: O artigo 130 do Código Tributário Nacional garante que o imóvel seja transferido livre de tributos anteriores, mas débitos como taxas condominiais podem ser cobrados do novo proprietário.
• Possibilidade de impedimentos legais: Algumas arrematações podem ser contestadas judicialmente, podendo resultar na anulação do leilão e na devolução dos valores pagos devidamente corrigidos conforme as tabelas de correções de praxe.
A NECESSIDADE DE ASSESSORIA JURÍDICA ESPECIALIZADA
A compra de imóveis em leilão é uma excelente estratégia para aumento patrimonial, mas exige cautela e conhecimento técnico. O acompanhamento de um profissional especializado é essencial para garantir a segurança da transação, desde a análise da viabilidade da aquisição até a efetivação do registro do imóvel.
Com um planejamento adequado e o devido suporte jurídico, é possível transformar o leilão em uma oportunidade segura e rentável. Se deseja investir com segurança, consulte um advogado especializado antes de participar de um leilão imobiliário.
